買い損ねた物件を見に行ってみました

昨年、物件の買い増しをしようと思い一棟アパートの購入を進めていました。契約まで結んだのですが、結果的に融資が下りずに買えませんでした。その時の経緯を少しお話したいと思います。

 

まずきっかけとなったのは「会社を辞めずに年収3000万円」という電子書籍を読んだことです。著者の林勇介さんは年収300万円のイチサラリーマンでしたが、投資用不動産を次々に購入し今では10倍の年収3000万円にもなったようです。

会社を辞めずに年収3000万円　年金対策、結婚資金、教育資金…など、経済的な自由になる方法

 そして、林さんが次々に購入したアパートはとにかくデザイン性がすばらしく、常時満室状態だそうです。そのアパートをプロデュースしている会社がインベスターズという会社で、福岡で創業したそうですが、いまでは関東にも進出していて飛ぶ鳥を落とす勢いで業績を伸ばしているようです。早速インベスターズさんへ問い合わせをしお時間を取っていただきました。

僕はすでに1棟アパートを所有していることもあり、話はトントン進み購入へ向けて物件を選定してもらうことになりました。自社開発物件のため土地から探し更地の状態からの提案となりますが、ある物件を紹介してもらう事になりました。神奈川県の小田急線沿線の駅から徒歩10分の立地です。各停駅であまり栄えている駅ではないですが、主要ターミナル駅までは近いため、大学生や若年社会人が望める立地です。

そして収益シミュレーションはこうです。

物件価格   61,100,000円（総額）

6戸×66,000円＝396,000円（家賃収入）

×12ヶ月＝4,752,000円（年間家賃収入）

利回り  7.7%

月々の返済  274,868円

（自己資金500万出すとして、借入金56,100,000円、金利3.3%、25年返済）

返済後キャッシュ 121,132円

ここから管理費、通信費、光熱費、清掃費、固定資産税など差し引いて、大体手元に残る月々のキャッシュフローは6〜7万円くらいですかね。

出来れば利回り8%以上は欲しいところですが、新築で7.7%は妥当だと思います。それよりも一番重要なのは、満室力のある物件かどうかです。

満室力といえば一にも二にも立地だと言われますが、昨今のマンション、アパート供給過剰と言われる中、選ばれる物件にしていくには、やはり部屋の差別化も重要だと思います。一昔前のバス、トイレ、洗面所の3点ユニット式がもう見向きもされなくなったように、今の入居者ニーズにしっかり合わせていかなければなりません。

そういう意味でもインベスターズさんの物件はとても洗練されていて、木造アパートではあまり見たことがない部屋の造りをしています。

ということで、僕は買い付けの申込みをし土地の売主さんと売買契約を締結しました。ただこの契約は融資が下りて初めて成立するものですので、この時点では仮契約みたいなものです。

そして約1ヶ月が過ぎた時に、金融機関から融資無しの回答が来ました。（正確には自己資金3割あれば融資可能との回答）

おお、ショック！！

残念。。

僕は投資用アパートローンと住居用住宅ローンと合わせて8,000万以上の借り入れをしているため、金融機関からすると、「借り過ぎ」という見方をされています。僕の属性ではまだ与信（信用力）が足りないという事でしょう。

それから1年後、結局別のオーナーが購入したアパートとなりましたが、気になって実物を見に行ってきました。

ああ、良い物件だな。。これは手に入れたかった。。