現役サラリーマン大家のリアル日記

サラリーマンでも不動産投資で精神的な自由を!

コンテナ投資とトランクルーム投資について考えてみました

前のエントリで紹介したスリランカ投資案件ですが、諸事情によりローンチが少し長引くことになりました。なので別の投資先を探していましたが、タイミング良く飛び込んできたのがこの本でした。

最近、Airbnbやコインパーキング投資、コインランドリー投資など、不動産購入以外の投資にも興味を持ち始めていたので、僕にはドンピシャで突き刺さりました。

簡単に説明すると、新築アパート投資やマンション投資(築古高利回りの投資物件は除く)と比べかなり利回りが良いです。そして手間がかからず、修繕費などの一時費用もほとんどかからない。土地を購入する訳では無いので不動産取得税や固定資産税もかからない。且つ長期に渡って安定運営が可能です。

早速トランクルーム運営業者に何社か問合せをして、フランチャイズ募集をしている2社に直接お話を聞きに行きました。(基本的には遊休地を持っている地主さんを相手にしている会社が多いですが、中には土地を持たない投資家向けにフランチャイズ募集をしている会社もあります)

1社はトランクルームを専門にしていて、千葉県で5拠点展開している会社で、もう1社はコンテナを中心に全国300拠点展開しています。どちらにも共通して言えることを下にまとめました。


①すぐには埋まらない

アパートやマンションと違いすぐに満室になる事はなく、スタートから少しずつ埋まっていき、2〜3年後に80%くらいの稼働になり、その後は90%稼働の並行線をたどるようです。このゆっくりとした初期段階のお金の持ち出しがデメリットと言えばデメリットです。

②とにかく立地が重要

各社一番苦戦しているのが土地開発です。地主さんとの交渉も含め、良い立地を探し出す事が肝です。コンテナはやはり目立つ主要ロードサイドが一番。トランクルームはビル内のテナントが対象ですが、賃料とのコストバランスが需要です。
ちなみに利用者の問合せは、現地を直接見てからの問合せが6割、ネット(ポータルサイト)からが4割くらいの比率だそうです。

③利用者は少数派

まず前提の考え方として、利用者はマイノリティであり、皆が皆利用する訳ではない。荷物を外に出したいと思う人はたくさんいるけど、お金をかけてもよいと思う人は少数派です。月1000円ならみんな出すでしょうけど、月8000円〜だとやはり限られた層しか出さないでしょう。それでも一定数は確実に需要ありとの事。業者さん曰く、立地さえ間違わなければ埋まると自信を持っています。アメリカでは10世帯に1世帯が利用する定着産業ですが、日本ではまだまだ認知が浅く、これから伸びていくであろうと言われています。

④ランニングコストが違う

ランクルームよりコンテナの方がランニングコストが断然安い。大きく違うのは家主に支払う賃料。ビル内のテナントはどうしても坪単価が高くなる。一方土地(遊休地)は坪単価が安いです。
ランクルームの方が単価高く取れ表面利回りとしては高くなるのですが、賃料比率が重いので当初1〜2年は持ち出しが大きくなります。手持ち資金に余裕が無いと厳しいでしょう。

⑤イニシャルコストは

イニシャルでかかるのは、まずコンテナ投資であればコンテナ自体。トランクルームであればパーテーションなどの建材。次に土地開発費(つまりは加盟金)。土地を借りる場合には礼金/保証金。物件によっては整地するための費用。あと、コンテナは監視カメラや電灯は付加価値としてつける人もいればつけない人もいる。(トランクルームは当然付いています)
それらがイニシャル費用。どちらも比較的多い投資価格帯が1000万円程度との事です。

まとめ

今回伺った会社2社とも、この1〜2年くらいで問合せが一気に増えているらしく、すでに順番待ちとの事です。
不動産投資とは違い動産投資なので、土地を担保にしての銀行からの借り入れは出来ません。日本政策金融公庫であれば借り入れ出来る可能性があるようですが。

とにかくこの事業の特性は、損益分岐に時間がかかるため、それまでの資金面での余裕を持つことが重要です。ただ、緩やかに確実に埋まっていくし、解約率も低いため、右肩曲線から並行曲線で推移する。3〜5年後以降にはジャブジャブお金を生み出してくれる。そして年月が経ってもアパートとは違い、ランニング費用以外の一時費用はかからない。これがコンテナ投資、トランクルーム投資の魅力です。

不動産投資の場合は、一番最初が良くて、賃料下落とともにゆっくりと右肩下がりで推移していくのに対し、コンテナ投資、トランクルーム投資は最初が一番低くて、ゆっくりと右肩上がりで推移していきます。まったく逆の曲線を描きます。アパート投資をしているからこそ余計に魅力的に感じてしまいます。
来年、チャレンジしてみようと思います!