Airbnbのホストにチャレンジ!
前回エントリでAirbnbを利用して、ゲストとして実際に宿泊してみましたが、あんなに簡単な感じで貸し出しできるなら、僕もホストにチャレンジしてみようと思いました。
まずAirbnb関連の書籍をいくつか読みましたが、この本が具体的な収益シミュレーションなどがあり比較的分かりやすかったです。
中古アパート・マンションが生まれ変わる airbnb空室物件活用術
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- 出版社/メーカー: 幻冬舎メディアコンサルティング
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日本でのAitbnbの現状ですが、都心ではかなりリスティング(部屋のことです)が増えており、若干飽和気味のようです。
食べログやamazonなどでもレビューがあり、ユーザーにとってとても重要視されているものだと思いますが、Airbnbにとっても最重要とされています。やはり見ず知らずの部屋(リスティング)を利用するのに(特に外国から見たら)良い口コミがたくさん書かれているリスティングは安心して予約出来ますよね。
つまり「レビュー命」ということで、「早く始めたもの勝ち」なわけです。
あと傾向として、1ルームのリスティングはかなり飽和しており競争が激しいとのことです。
需要と供給のバランスですね。宿泊費もどんどん安くなってきているようです。
逆に40平米以上の、5名以上が泊まれるリスティングは比較的少なく希少性があるようです。ホテルにしても5名一緒に泊まれるところはあまり無いですからね。
ということで、まだ収支が合う1LDK以上(40平米以上)の部屋を探すことにしました。
そこで、一番のキモである物件探しについてですが、本で書かれている方法といえば、地域の不動産屋に「Airbnb利用可能な部屋を探しています」と地道に回って探すとか、管理会社やAirbnb代行会社に直接問い合わせてみるとか、結構地道な作業が必要なんだなぁと、少し面倒に感じていました。
早速その民泊サイトで探して、ある物件に興味を持ち内見の申し込みをしました。
神奈川県の、とあるターミナル駅から徒歩8分の物件です。築年数は30数年、45平米の2DKの部屋です。羽田空港からもアスセスが良く、駅周辺は繁華街で立地はとても良いところです。
しかも1階にコインランドリーが入っています。これはラッキー!
2DKですが実質広めの1DKのような使い方ができる部屋です。
築年数を感じるふすまですが、布団など収納すれば良いでしょう。
トイレは独立でウォシュレット付き
お風呂は、まあ普通程度
洗面台もあります。その横に洗濯機置き場がありますが、コインランドリーを利用してもらえば良いのでラックか何か置けば良いかと思います。
唯一ネックなのが、この部屋は階段で4階に上がらなくてはならないため、大きな旅行カバンだとかなりキツイでしょう。。
それで、結果的にどうしたかというと、、今回はあきらめました。
理由は「賃料」です。築年数、平米数、立地など、トータル的に相場より3万くらい高い印象です。もちろん、転貸可の物件なので少し上乗せされていてもおかしくはないのですが。事業として考えていますので、出来る限りコストは抑えたいからです。
ちなみに、仮に今回の物件で運用した場合の収益シミュレーション予想は以下の通りです。
◼︎宿泊料
1日平均12,000円×60%稼働=216,000円
(賃料は平均3名宿泊を想定)
◼︎清掃代
1回5,000円×平均3.5日×60%稼働=25,700円
◼︎収入計
241,700円
◼︎支払賃料
135,000円
◼︎委託清掃代
1回3,000円×平均3.5日×60%稼働=15,400円
◼︎Airbnb手数料(収入の3%)
7,250円
◼︎光熱費
10,000円
◼︎通信費(Wifi)
4,000円
◼︎管理代行費(収入の25%)
60,400円
◼︎経費合計
232,050円
利益は、
232,050円−224,800円=7,250円
となります。
管理代行は使わずに自主管理で行えば、このシミュレーションでは67,000円程度の利益が取れます。(もちろん稼働60%の場合ですが、ある程度真剣にやっているリスティングの稼働平均が60%とのことでしたので)
ただ、初期費用に、物件取得費(敷金礼金、仲介手数料)と家具家電購入費で、合わせて100万近く掛かると思うので、それも結構痛手ですよね。
回収するのに順調に行っても1年以上はかかります。
今回の案件でもし値下げ可能ならチャレンジするつもりでいますが、他に内見の引き合いもあるみたいで、たぶん決まってしまうのでしょう。
これに懲りずにまた物件を探していこうと思います。
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